MBS预测2026年越南楼市继续调整：VHM利润或增312%，NLG与KDH承压
Aveluro 本篇分析覆盖 VHM（Vinhomes），交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 行业情绪，情绪为 mixed，市场影响评分为 4.0/10。来源为 CafeF - Bất động sản。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
越南MB证券（MBS）发布最新房地产行业报告，预测2026年市场在高利率环境下继续调整，下半年吸收率仅约40-50%。报告对Vinhomes（VHM）、南龙（NLG）和康田（KDH）三家上市开发商给出差异化预测：VHM利润有望大幅增长，NLG与KDH则面临压力。
关键事实
- MBS预测2026年下半年市场吸收率约为40-50%，较上年同期低约10个百分点。
- 2026年上半年越南全国房地产交易量约239,860笔，同比下降18%。
- 12个月存款利率报告为7.5-9%/年，较上季度上升约0.3个百分点。
- 河内上半年新增公寓供应约16,600套，同比增长57%；胡志明市约4,600套，同比增长228%。
- 河内二手公寓价格同比调整约10-20%，但新项目一手均价达约9,500万越南盾/平方米，同比上涨21%。
- MBS预测Vinhomes（VHM）利润增长312%，南龙（NLG）与康田（KDH）则面临压力。
- VHM在胡志明交易所（HOSE）2026年10月7日收盘报68,000越南盾，跌幅1.01%，成交量3,929,100股。
事件详情
MBS在最新行业报告中指出，经历2024-2025年强劲增长后，越南房地产市场自2026年起进入调整期。报告援引建设部数据称，2026年上半年全国房地产交易量约239,860笔，同比下降18%，显示流动性明显收缩。MBS分析认为，12个月存款利率处于7.5-9%/年的高位，较上季度上升约0.3个百分点，既推高开发商资金成本，也抑制购房者决策。
供应端方面，河内上半年新增约16,600套公寓，同比增长57%；胡志明市约4,600套，同比增长228%，主要来自郊区项目。MBS指出，供应增加与高利率叠加，导致河内二手公寓价格同比调整10-20%，但新项目一手均价达约9,500万越南盾/平方米，同比上涨21%，主要反映产品结构差异。MBS预计2026-2027年一手供应维持高位，若利率持续高企，市场可能继续调整，Vinhomes、Sun Group、Masterise等大型开发商的大项目销售将成关键变量。
市场背景
VHM在胡志明交易所（HOSE）2026年10月7日收盘报68,000越南盾，跌幅1.01%，成交量3,929,100股。NLG与KDH最新收盘价分别为21,450越南盾和14,850越南盾（2026年10月6日）。房地产板块整体受高利率与流动性下降压制，但个股分化明显：VHM凭借大项目交付节奏，盈利预期显著优于中小型开发商。越南股市整体趋势仍受全球利率环境与国内信贷政策影响。
战略意义
MBS报告揭示越南房地产行业进入分化阶段：具备大项目交付能力的头部开发商如Vinhomes（VHM）可通过收入确认实现利润跃升，而依赖新盘销售的中型开发商如南龙（NLG）与康田（KDH）则面临吸收率下降与融资成本上升的双重挤压。长期投资者需关注开发商的项目交付时间表、库存去化速度及资产负债表韧性，而非单纯依赖行业整体回暖预期。政策层面，若越南国家银行调整信贷政策或利率见顶，行业压力或缓解。
值得关注
- 越南国家银行后续利率决策及12个月存款利率是否见顶回落。
- Vinhomes大项目（如Royal Island等）交付进度与收入确认节奏。
- 南龙（NLG）与康田（KDH）新盘开盘去化率及库存变化。
- 2026年下半年市场吸收率是否达到MBS预测的40-50%区间。
- 建设部后续公布的交易量与供应数据是否验证调整趋势。