越南房地产预收款创新高225,930亿盾，VHM等11家企业面临利率与去化双重压力
Aveluro 本篇分析覆盖 VHM（Vinhomes），交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 行业情绪，情绪为 negative，市场影响评分为 4.0/10。该新闻被归类为负面催化因素，Aveluro 将其作为风险信号纳入本股票的新闻覆盖。来源为 Tuổi Trẻ - Kinh doanh。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
根据越南《年轻人报》（Tuổi Trẻ）对11家上市房地产企业2026年第二季度财务报告的统计，客户预付款余额达到225,930亿越南盾（约合90.4亿美元），创历史新高。其中，Vinhomes（VHM）以145,880亿盾的预收款占据主导地位，但行业正面临利率上升和市场需求疲软的双重压力，超过90%的房地产股票价格下跌。
关键事实
- 2026年第二季度末，11家上市房企的“客户预付款”余额总计225,930亿越南盾，为历史最高水平。
- Vinhomes（VHM）预收款达145,880亿盾，占统计样本总额的近65%，即每100盾预付款中约有2/3来自VHM。
- Sunshine Group（KSF）预收款接近30,000亿盾，而2021年底该数字不足500亿盾，增长约60倍。
- Novaland（NVL）预收款约24,551亿盾，较2019年底增长超过12倍。
- 截至2026年7月底，跟踪的34只房地产股票中超过90%出现下跌，其中KDH、CEO、CKG、HDC、DIG等跌幅超过40%。
- 据DXS-FERI报告，2026年上半年新房市场吸收量仅约26,100套，较2025年下半年下降62%，市场整体吸收率仅20-30%。
- 利率上升导致购房者融资成本增加，许多开发商被迫调整销售政策以维持需求。
事件详情
据《年轻人报》报道，2026年第二季度末，11家上市房地产企业的客户预付款余额达到225,930亿越南盾，较以往显著增长。该款项是客户按项目进度支付的款项或定金，但企业尚未确认收入，因为项目未完工或未达到交付条件。Vinhomes（VHM）以145,880亿盾的预收款遥遥领先，占总额的65%；Sunshine Group（KSF）紧随其后，预收款近30,000亿盾，较2021年底增长近60倍；Novaland（NVL）预收款约24,551亿盾，较2019年增长12倍。此外，Taseco（TAL）、Bluemarq Group（DXG）和Tài chính Hoàng Huy（TCH）的预收款也显著增加。
然而，预收款的增长并未转化为股价的积极表现。截至2026年7月底，34只房地产股票中超过90%下跌，其中KDH、CEO、CKG、HDC、DIG等跌幅超过40%。根据DXS-FERI的报告，利率上升对购房者和投资者造成财务压力，导致市场吸收率大幅下降。2026年上半年新房吸收量仅约26,100套，较2025年下半年下降62%，市场整体吸收率仅20-30%，远低于去年底的水平。
市场背景
越南房地产板块在胡志明交易所（HOSE）、河内交易所（HNX）和UPCOM市场均有上市，其中Vinhomes（VHM）是市值最大的房地产公司。近期，VHM股价在2026年7月31日收于148,000越南盾，微涨0.14%；KSF收于78,000盾，涨0.38%；NVL收于13,000盾；TAL收于22,250盾。尽管预收款创新高，但板块整体表现疲软，反映出投资者对行业前景的担忧。利率上升和需求萎缩正在侵蚀市场信心，而预收款的增长可能只是过去销售活动的滞后体现，未来收入确认取决于项目交付进度。
战略意义
对于长期投资者而言，预收款余额高企表明开发商拥有一定的短期现金流缓冲，但这也意味着未来必须按期交付项目才能将负债转化为收入。在利率上升和需求疲软的环境下，项目交付延迟或取消的风险增加，可能导致退款义务或减值损失。Vinhomes等大型开发商凭借品牌和项目储备可能更具韧性，但中小开发商面临更大的资金链压力。此外，政策调整和利率走向将是影响行业复苏的关键因素。投资者应关注开发商的负债结构、项目进度和销售策略，而非仅看预收款规模。
值得关注
- 2026年下半年新房市场吸收率能否回升，以及开发商是否继续降价或提供利率补贴以刺激销售。
- 越南央行（SBV）的货币政策动向，特别是贷款利率是否进一步上升或趋于稳定。
- Vinhomes（VHM）及其他主要开发商的项目交付进度，以及预收款转化为收入的速度。
- 房地产股票是否出现超跌反弹机会，但需警惕基本面恶化风险。
- 政府对房地产市场的支持政策，如信贷额度调整或土地审批改革。