VHM第三季度净利润预增312%至17.251万亿越南盾，MBS看好越南房地产板块分化行情
Aveluro 本篇分析覆盖 VHM（Vinhomes），交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 行业情绪，情绪为 mixed，市场影响评分为 4.0/10。来源为 VnEconomy - Chứng khoán。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
MBS证券公司发布报告预测，2026年第三季度越南房地产企业盈利将呈现明显分化。Vinhomes（股票代码VHM，胡志明交易所HOSE上市）凭借大型项目销售有望实现312%的净利润增长，而DXG、KDH和NLG等开发商则因高利率和流动性下降面临压力。
关键事实
- MBS预测VHM 2026年第三季度净利润达17.251万亿越南盾，同比增长312%。
- VHM增长动力来自Global Gate Hạ Long和Sài Gòn Park两个项目，本季度预计录得4至5万亿越南盾销售收入。
- VHM前9个月累计净利润预计约6.5万亿越南盾，有望超额完成全年计划。
- VRE第三季度净利润预计为1.579万亿越南盾，同比增长15%，但环比下降1.9%。
- 据建设部统计，公寓及联排住宅交易量为26,567笔，同比下降23%；土地交易量为73,438笔，同比下降40%。
- DXG、KDH和NLG因市场下行、高利率及交付进度放缓而承压。
- 2026年前9个月，新开盘供应主要来自Vinhomes的Hạ Long Xanh、Cần Giờ和Hải Vân Bay等大型项目。
事件详情
MBS在最新研究报告中指出，越南房地产市场自2026年起进入调整周期，高利率环境持续对购房者和开发商构成财务压力。建设部数据显示，公寓和联排住宅交易量同比下降23%，土地交易量下降40%，市场流动性明显减弱。在此背景下，开发商普遍限制新项目开盘，2026年前9个月新供应主要集中于Vinhomes旗下大型项目。
VHM被MBS列为增长最为突出的企业。报告预测其第三季度净利润达17.251万亿越南盾，同比增长312%，主要来自Global Gate Hạ Long和Sài Gòn Park的销售贡献。这两个项目自上一季度末累计销售额已接近20万亿越南盾，分别占约15%和18%。此外，Wonder City和Royal Island项目通过BCC合作模式继续贡献利润，预计收入约1.5万亿越南盾。VRE方面，租赁业务改善和入驻率维持高位支撑增长，Vincom Plaza Đan Phượng于2026年8月底开业，新增近27,000平方米可租赁面积，开业前入驻率达93%。
市场背景
VHM在HOSE上市，2026年10月2日收盘报69,000越南盾，微涨0.29%，成交量427.47万股。VRE同日收盘报24,150越南盾。DXG和KDH在10月1日分别收于10,200越南盾和15,150越南盾。越南房地产市场经历2024至2025年强劲增长后，2026年进入调整期，高利率导致购房需求下降，开发商交付进度放缓。MBS指出，除Vinhomes外，其他开发商在未来1至2个季度内暂无值得关注的新项目开盘计划，行业整体吸收率同比大幅下降。
战略意义
此次盈利分化反映出越南房地产行业竞争格局的深刻变化。VHM凭借大规模项目储备和销售执行力，在高利率环境中仍能实现爆发式增长，进一步巩固其市场主导地位。相比之下，DXG、KDH和NLG等中小型开发商受制于融资成本和销售放缓，短期内难以扭转业绩颓势。对长期投资者而言，行业集中度提升意味着龙头企业与中小企业的估值差距可能进一步扩大，政策利率走向和信贷环境将成为决定板块走势的关键变量。
值得关注
- VHM第四季度及2027年新项目开盘计划，尤其是Global Gate Hạ Long和Sài Gòn Park的交付进度。
- 越南国家银行利率政策动向，若利率下调可能缓解开发商融资压力。
- DXG、KDH和NLG的季度财报是否验证MBS的悲观预测。
- VRE旗下新购物中心入驻率和租金增长能否持续。
- 建设部后续公布的房地产交易数据，以判断市场流动性是否触底。