VIS评级报告：VHM、DXG、NLG受益交房现金流，NVL、API、NRC再融资承压

概述

VIS评级发布2026年越南住宅地产行业展望报告，指出市场将出现显著分化。大型开发商如Vinhomes（VHM）、Dat Xanh（DXG）和Nam Long（NLG）因2025年销售强劲和项目交付计划而受益，而Novaland（NVL）、API和NRC则因信贷收紧和利率上升面临再融资困难。该报告对在胡志明交易所（HOSE）和河内交易所（HNX）上市的房地产公司具有重要参考价值。

关键事实

• VIS评级报告预测2026年越南住宅地产行业将出现大规模洗牌，开发商根据财务实力、项目供应和政策适应能力分化。
• 2026年河内和胡志明市的新增供应预计保持高位，主要来自高端项目、郊区大型项目和保障性住房。
• 2026年平均房贷利率预计同比上升3-4个百分点，因存款利率上升和信贷政策收紧。
• 2025年河内和胡志明市公寓价格同比上涨20%，导致2025年公寓吸收率从2024年的106%降至95%。
• 2026年将有99万亿越南盾的房地产债券到期，同比增长74%，再融资需求巨大。
• 大型开发商如Vinhomes、Dat Xanh和Nam Long因2025年积极销售和项目交付计划，将维持稳定流动性和杠杆率。
• Novaland、API和NRC等开发商在信贷收紧和利率上升背景下，再融资面临困难。

事件详情

VIS评级在最新报告中指出，尽管2026年河内和胡志明市的新增供应预计保持高位，但市场需求面临显著障碍。平均房贷利率可能同比上升3-4个百分点，加上公寓价格在2025年已上涨20%，导致购房者情绪趋于谨慎，2025年公寓吸收率从2024年的106%降至95%。报告强调，在银行信贷渠道收紧的情况下，房地产企业必须寻求替代融资渠道，如债券发行、股市融资和并购。2026年将有99万亿越南盾的房地产债券到期，同比增长74%，再融资压力巨大。

报告特别提到，大型开发商如Vinhomes、Dat Xanh和Nam Long因2025年销售业绩良好和项目交付计划，将受益于来自客户的强劲现金流，从而维持稳定的流动性和杠杆率。相反，Novaland、API和NRC等公司则面临再融资难题。报告还指出，并购活动受到外国直接投资和国际投资者乐观情绪的积极支持，例如三菱商事收购Phat Dat的Thuan An 1项目，以及Viconship收购Harbour City 65%的股份。

市场背景

截至2026年4月15日，Vinhomes（VHM）股价收于138,000越南盾，当日上涨6.83%，成交量625万股；Dat Xanh（DXG）收于15,000越南盾，下跌0.33%；Nam Long（NLG）收于29,000越南盾，下跌0.51%；Novaland（NVL）收于18,000越南盾，上涨2.63%。VHM在胡志明交易所（HOSE）上市，近期表现强劲，反映了市场对其现金流状况的认可。整体房地产板块面临信贷收紧和利率上升的压力，但大型开发商因项目交付和销售回款而相对稳健。

战略意义

VIS评级的报告对长期投资者具有重要参考价值。它表明，在越南住宅地产市场进入调整期时，开发商的现金流生成能力和再融资能力成为关键区分因素。VHM、DXG和NLG等拥有大量项目交付和强劲销售的公司，能够通过客户预付款和分期付款维持流动性，降低对银行信贷的依赖。而NVL、API和NRC等公司则面临债券到期和信贷收紧的双重压力，可能需要通过资产出售或股权融资来缓解资金压力。投资者应关注这些公司的项目交付进度、销售回款率以及再融资计划。

值得关注

• 2026年各季度VHM、DXG、NLG的项目交付进度和确认收入情况。
• NVL、API、NRC的债券到期时间表及再融资安排，包括可能的资产出售或股权融资。
• 越南央行后续信贷政策调整，特别是对房地产行业的贷款额度控制。
• 河内和胡志明市公寓价格走势及吸收率变化，以验证市场需求是否进一步走弱。
• 外国投资者在越南房地产并购市场的活跃度，尤其是大型交易是否持续。