SCIC将于9月29日拍卖SEA 63.38%股权，起拍价较市价溢价45%

概述

越南国家资本投资公司（SCIC）计划于9月29日公开拍卖其持有的越南水产总公司（Seaprodex，股票代码SEA）全部79百万股，相当于63.38%的注册资本。起拍价超过8,500亿越南盾，折合约107,400越南盾/股，较SEA在UPCOM的近期市价70,000越南盾溢价约45%。此次拍卖的核心看点在于Seaprodex持有的胡志明市同起街2-4-6号地块，该地块被视为市中心最具价值的待开发土地之一。

关键事实

• SCIC将拍卖79百万股SEA，占Seaprodex注册资本的63.38%，拍卖日期为9月29日。
• 起拍总价超过8,500亿越南盾，折合约107,400越南盾/股，较9月15日收盘价70,000越南盾溢价约45%。
• Seaprodex持有胡志明市同起街2-4-6号地块，规划为酒店、商业、办公及公寓综合体，最高20层。
• 该地块账面记录价值超过692亿越南盾，Seaprodex已于2017年1月完成土地款缴纳并获税务及财政部门确认。
• 截至6月30日，Seaprodex仍未获得该地块的土地使用权证书，项目无法推进。
• 现有股东结构中，Ngân Hiệp房地产公司持股24.03%，Redwood投资公司持股8.44%，两者合计32.47%，均与Novaland集团存在关联。
• SEA在UPCOM上市，9月15日收盘价70,000越南盾/股。

事件详情

据《前锋报》报道，SCIC已确定于9月29日拍卖其持有的Seaprodex全部63.38%股权。SCIC作为越南政府旗下的国家资本投资机构，此次出售属于其常规的国有资本退出操作。拍卖起拍价定为约107,400越南盾/股，较SEA当前市价存在显著溢价，反映出标的资产中土地价值的潜在重估空间。

Seaprodex持有的同起街2-4-6号地块位于胡志明市第一郡核心商业区，被认为是该市最具开发价值的“钻石地块”之一。公司已于2017年1月24日完成土地款缴纳，胡志明市财政局三天后确认其履行完毕财务义务。然而，截至6月30日，Seaprodex仍未取得该地块的土地使用权证书，导致规划中的20层综合体项目无法启动。地块上部分区域目前处于闲置状态，现有建筑内有一家Casa餐厅，该餐厅曾通过Nova F&B隶属于Novaland生态系统。

市场背景

SEA在UPCOM交易所挂牌交易，流动性相对有限。9月15日收盘价70,000越南盾/股，对应SCIC起拍价的折价约35%。现有股东中，Ngân Hiệp房地产与Redwood投资合计持有32.47%股权，两者均与Novaland集团存在关联，这一股权结构可能影响拍卖的竞标格局。越南房地产市场自2022年以来经历信贷收紧和流动性压力，胡志明市中心优质地块的估值受到关注，但法律手续的完整性成为交易的关键障碍。

战略意义

此次拍卖对长期投资者而言，核心逻辑在于以低于潜在土地重估价值的价格获取Seaprodex控制权。同起街2-4-6号地块若获得土地使用权证书并启动开发，其市场价值可能远超账面记录的692亿越南盾。然而，土地证书的缺失构成实质性风险：没有合法权证，项目无法融资、开发或转让，地块价值难以释放。SCIC设定的溢价起拍价表明其对该地块价值有信心，但最终成交价将取决于竞标者对法律风险的定价。若Novaland关联方参与竞购，可能意在整合该地块与其现有资产，但Novaland自身的财务压力可能限制其出价能力。

值得关注

• 9月29日拍卖结果：是否有竞标者以起拍价或溢价成交，以及中标方身份。
• 同起街2-4-6号地块土地使用权证书的审批进展，胡志明市自然资源与环境厅的后续动作。
• Novaland关联方（Ngân Hiệp、Redwood）是否参与竞拍或行使优先购买权。
• Seaprodex后续财报中该地块的账面价值是否调整，以及项目规划是否变更。
• 越南国有资本退出政策的后续动向，SCIC对其他上市股权的处置节奏。