SCIC挂牌拍卖SEA 63.38%股权，起拍价8,509亿越南盾，底价较市价溢价45%

概述

越南国家资本投资与经营总公司（SCIC）宣布将于2026年9月29日在河内交易所（HNX）公开拍卖其持有的越南水产总公司Seaprodex（股票代码SEA）全部63.38%股权，对应7,922.8万股，起拍价107,400越南盾/股，总起拍价约8,509亿越南盾。SEA名下最受关注的资产是位于胡志明市同起街2-4-6号的核心地块，该地块自2017年完成土地财务义务后至今仍未取得土地使用权证。

关键事实

• SCIC出售7,922.8万股SEA，占注册资本63.38%，整体打包为单一标的，起拍价107,400越南盾/股，折合约3.4亿美元。
• 拍卖定于2026年9月29日9时在HNX举行，登记及保证金缴纳截止时间为2026年9月22日15时30分。
• 截至2026年3月18日，SCIC持股63.38%，Ngân Hiệp房地产股份公司持股24.03%，Redwood投资股份公司持股8.44%，三大股东合计控制95.85%股权。
• 同起街2-4-6号地块四至为孙德胜街、同起街和吴德继街，截至2026年6月30日，该项目在建工程成本累计逾6,921.7亿越南盾，占公司该科目总额6,927亿越南盾的绝大部分。
• 胡志明市人民委员会自2015年12月起批准该地块按市场价确定地价，公司于2017年1月完成财务义务，但截至2026年8月24日的信息披露日仍未获颁土地使用权证。
• SEA另持有麦氏柚街22-24-26号（277.8平方米）、阮太学街211号（243.4平方米）、金阳王街97/6号（541.9平方米）、诺庄龙街7号（1,187.5平方米）等多处胡志明市物业。
• 截至2026年6月30日，SEA合并总资产逾29,100亿越南盾，所有者权益逾26,610亿越南盾；2026年上半年净收入逾4,350亿越南盾，同比增长29%，税后利润逾1,050亿越南盾，略低于去年同期的1,070亿越南盾。

事件详情

SCIC在拍卖公告中确认，此次出售为其持有的Seaprodex全部股权，不设保留底价以外的附加条件。Seaprodex董事长在2026年8月24日签署的信息披露文件中说明，同起街2-4-6号地块虽已完成土地款项缴纳并由胡志明市财政局于2017年1月27日确认履行财务义务，但公司至今未取得土地使用权证，导致项目无法启动开发。

同起街2-4-6号位于胡志明市第一郡核心商业区，三面分别临同起街、孙德胜街和吴德继街，是此次股权拍卖中最具估值弹性的资产。公司披露的其余物业分布于第一郡、第五郡、富润郡及旧邑郡等地，面积从243平方米至1,187平方米不等，法律状态各异。

市场背景

SEA在UPCOM市场交易，2026年9月13日收盘价为74,000越南盾/股，起拍价107,400越南盾较市价溢价约45%。SEA同时具备房地产与水产双板块属性，其估值逻辑长期受同起街地块法律状态主导，而非水产主业的盈利表现。越南国企股份制改革与国有资本退出进程在2026年延续，SCIC作为政府资本退出执行机构，其拍卖定价对后续同类交易具有参照意义。

战略意义

此次拍卖的核心并非水产经营资产，而是对胡志明市中心存量土地的法律风险与开发价值进行一次性定价。若土地使用权证问题在拍卖后获得解决，同起街地块的开发潜力将直接改变SEA的资产净值；若问题延续，接盘方需承担与政府协调土地手续的时间成本。对长期投资者而言，起拍价与市价之间的45%溢价意味着市场需在拍卖前重新评估土地资产价值，而95.85%股权集中于三大股东的现状也意味着拍卖后公司治理结构将发生根本性变化。

值得关注

• 2026年9月22日15时30分前的登记与保证金缴纳情况，可反映潜在买家的实际参与意愿。
• 9月29日拍卖是否以起拍价成交、溢价或流拍，将直接检验市场对同起街地块的定价。
• 同起街2-4-6号地块土地使用权证的核发进展，是决定该资产能否进入开发阶段的关键变量。
• 新控股股东入主后对水产主业与房地产资产的战略取舍，可能改变SEA的业务重心。
• SEA 2026年下半年财报中同起街项目在建工程成本是否继续计提或出现减值迹象。