BCM第三季度净利润预增337%，越南工业地产板块分化加剧

概述

MBS证券最新分析报告显示，越南工业地产板块2026年第三季度业绩出现显著分化。Becamex（BCM）凭借安置区项目交付和联营公司贡献，净利润预计同比大增337%，而IDICO（IDC）和Sonadezi Chau Duc（SZC）则因土地交付面积减少和商业地产销售放缓，利润分别下滑49%和33%。

关键事实

• Becamex（BCM）2026年第三季度净利润预计达1.817万亿越南盾，同比增长337%，全年净利润预计达3.970万亿越南盾。
• 增长动力来自和利（Hòa Lợi）安置区约400套房源进入销售，以及VSIP、IJC、Becamex Bình Phước等联营公司贡献15%的增长。
• IDICO（IDC）第三季度净利润预计为4280亿越南盾，同比下降49%，主因工业区土地交付面积仅约20公顷，位于Hựu Thạnh和Phú Mỹ II扩展工业区。
• Sonadezi Chau Duc（SZC）第三季度净利润预计仅140亿越南盾，同比下降33%，因Hữu Phước居民区商业地产业务进展缓慢。
• 胡志明市2026年前9个月注册FDI达172.25亿美元，为2025年同期的4.19倍。
• 在2026年越南工业地产论坛（VIPF）上，专家指出投资者标准已从土地价格和面积转向绿色基础设施、ESG合规及高科技产业配套能力。
• 截至2026年9月29日收盘，BCM报39,600越南盾，IDC报33,500越南盾，SZC报17,200越南盾。

事件详情

据MBS证券分析报告，Becamex（BCM）第三季度业绩爆发主要源于和利安置区项目约400套房源开始交付，同时VSIP、IJC和Becamex Bình Phước等联营公司贡献了15%的利润增长。该集团全年净利润有望达到3.970万亿越南盾，显示出其在工业区开发与住宅配套协同方面的优势。

与此同时，IDICO（IDC）和Sonadezi Chau Duc（SZC）则面临增长压力。IDC第三季度工业区土地交付面积仅约20公顷，远低于去年同期的高基数，导致净利润同比下降49%至4280亿越南盾。SZC因Hữu Phước居民区商业地产销售迟缓，净利润预计仅140亿越南盾，同比减少33%。在胡志明市举办的2026年越南工业地产论坛上，JLL越南总经理Lê Thị Huyền Trang指出，国际投资者对工业地产的评估标准已发生根本变化，不再仅关注租金水平。

市场背景

越南工业地产板块在胡志明交易所（HOSE）和河内交易所（HNX）均有代表性上市公司。BCM在HOSE上市，IDC和SZC分别在HOSE和HNX交易。尽管FDI流入持续强劲，但板块内业绩分化反映出不同企业的项目周期和客户结构差异。2026年第三季度，BCM凭借住宅配套交付实现逆势增长，而IDC和SZC则受制于工业区土地交付节奏和商业地产去化速度。整体来看，市场对工业地产的估值逻辑正从土地储备规模转向运营质量和绿色转型能力。

战略意义

对于长期投资者而言，越南工业地产板块的分化并非短期波动，而是行业竞争格局重塑的信号。随着高科技、半导体、AI和数据中心成为FDI新主力，具备绿色基础设施、ESG合规能力和综合服务生态的开发商将获得更多大型合同。BCM通过VSIP等联营平台和安置区项目，展示了工业区与城市服务协同的商业模式优势。相反，依赖传统土地交付的企业可能面临增长瓶颈。投资者需关注企业是否具备清洁土地储备、绿色认证和现代化运营能力，这些将成为下一阶段利润可持续增长的关键。

值得关注

• BCM和利安置区项目后续交付进度及全年3.970万亿越南盾净利润目标的实现情况。
• IDC在Hựu Thạnh和Phú Mỹ II扩展工业区的土地交付面积是否在第四季度回升。
• SZC的Hữu Phước居民区商业地产销售是否出现改善迹象。
• 越南FDI流入结构变化，尤其是高科技、半导体和AI领域的新增注册资金。
• 工业地产企业绿色认证和ESG合规进展，以及国际投资者对绿色基础设施的具体要求。