越南房地产股Q1业绩亮眼，但利率与供应双升施压VIC等股价

概述

2026年第一季度，越南上市房地产和银行板块业绩强劲增长，但供应量大幅增加和按揭利率上调给二级市场带来价格下行压力。Vingroup（VIC）及其子公司Vinhomes（VHM）、Vincom Retail（VRE）等龙头企业利润领跑，但行业分化明显。

关键事实

• 2026年第一季度，全市场上市公司净利润同比增长35.2%，其中HOSE交易所增长49.8%。
• 剔除Vingroup相关股票后，HOSE净利润增速降至31.8%。
• 银行和房地产板块贡献了全市场利润增长的56.2%，净利润分别同比增长12.1%和32.3%。
• 房地产板块净利润增长32.3%，主要由VIC、VHM、VRE和NVL带动，但VEF利润下滑部分抵消了增长。
• 一级市场供应量同比大增65%，达到约78,000套产品（DXS Research数据），但吸收速度放缓。
• 按揭贷款固定利率（2024年约6-7%）正逐步转为浮动利率（12-14%），增加购房者负担。
• 工业地产企业利润大幅下滑，但近期MOU活动出现复苏迹象，2026年新租面积目标增长39%。

事件详情

根据SSI Research统计，2026年第一季度上市公司整体业绩强劲，房地产和银行是主要驱动力。房地产板块内部分化：VHM、NVL、KDH和HDC利润大增，而NLG和DXG因收入确认时点和非经常性损益大幅下滑。

供应方面，DXS Research数据显示一级市场供应同比飙升65%，库存集中于高端和豪华项目，与中端实际需求错配。同时，2024年发放的固定利率按揭贷款（6-7%）到期后转为浮动利率（12-14%），可能迫使部分投资者降价出售。

市场背景

VIC股价在2026年4月15日收于177,000越南盾，当日上涨6.95%，VHM上涨6.83%，NVL上涨2.63%。尽管业绩亮眼，但供应过剩和利率上升的担忧可能限制板块估值提升。胡志明交易所（HOSE）房地产指数近期表现强于大盘，但行业面临政策收紧和资金成本上升的逆风。

战略意义

对于长期投资者，房地产板块的利润增长主要来自大型开发商的项目交付，但供应激增和利率正常化将考验开发商的定价能力和去化速度。Vingroup等龙头企业凭借品牌和项目质量可能更具韧性，而中小开发商面临更大压力。工业地产虽短期利润下滑，但MOU复苏和外资流入（尤其来自中国）提供中期增长潜力。

值得关注

• 二级市场交易量和价格走势，特别是高端项目是否出现降价。
• 各开发商2026年第二季度的预售数据和现金流状况。
• 越南央行对按揭利率的调控信号及银行信贷政策变化。
• 工业地产MOU签约进展及新租户行业分布。
• 政府是否出台措施刺激中端住房需求或调整供应结构。