越南国会讨论预售定金新规 VIC等房企或可提前收取5%定金
Aveluro 本篇分析覆盖 VIC（VinGroup），交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 监管变化，情绪为 positive，市场影响评分为 4.9/10。该新闻被归类为正面催化因素，并纳入本股票的重点新闻覆盖。来源为 VnExpress - Kinh doanh。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
10月22日越南国会分组讨论中，代表Bùi Xuân Hải提议允许房地产开发商在完成基本法律手续后提前收取未来形成房产的5%定金，而非等到项目开工。Vingroup（VIC）与越南银行协会此前也向《房地产经营法》草案提交了类似建议，该议题直接影响HOSE上市房企的预售现金流节奏。
关键事实
- 现行规定与草案均维持定金上限为合同价的5%，但收取时点要求项目已开工或具备施工文件。
- 代表Bùi Xuân Hải建议将收取时点提前至完成投资主张批准、1/500详细规划审批及取得施工许可之后。
- 提议要求定金全额转入银行监管账户，防止开发商挪用。
- 草案要求开发商开售前通知监管机构，后者须在8天内完成检查并反馈。
- Vingroup提出两个方案，倾向在住房或工程可行性研究报告获批后即可收取定金。
- 越南银行协会认为购房者的定金需求在项目具备销售条件前已存在，现行规定限制了民众购房机会。
- 讨论同时提及开发商通过子公司或“协议文本”规避定金规定的现象，建议加强资金流管控。
事件详情
在10月22日的国会分组讨论中，海防大学校长Bùi Xuân Hải代表指出，《房地产经营法》草案对未来形成房产（俗称“纸面房产”）进入经营的条件持“审慎”态度。根据草案，开发商在销售前须满足多项要求，包括项目已开工或具备建设文件，并在开售前通知监管机构，监管机构须在8天内检查并反馈。草案同时维持开发商最多收取5%定金的规定。
Bùi Xuân Hải认为该规定不尽合理，因为若项目已具备经营条件，开发商可直接签约收款，无需收取定金。他建议在完成投资主张批准、1/500详细规划审批和施工许可等基本法律手续后即允许收取定金，并将资金转入银行监管账户。此前一个月，越南银行协会与Vingroup等大型企业也提交了类似建议，Vingroup倾向在可行性研究报告获批后即可收取。上述内容来自国会讨论记录及越语媒体报道。
市场背景
VIC在HOSE上市，10月22日收盘报232,900越南盾。房地产板块近期受信贷政策与法律修订预期影响，投资者关注《房地产经营法》草案对预售条件的最终定稿。越南整体楼市处于去库存与流动性修复阶段，定金收取时点直接关系到开发商的销售回款与项目启动节奏，而银行板块则关注监管账户带来的存款沉淀。
战略意义
若草案采纳提前收取定金的方案，VIC等拥有大型规划项目的开发商可在法律手续完成后更早锁定客户与回款，缩短从规划到销售的现金周期，降低对短期信贷的依赖。监管账户要求则将定金转化为银行体系内的受控资金，削弱开发商挪用空间，但也可能降低其资金调度灵活性。对长期投资者而言，关键变量在于最终法案是否将“基本法律手续”作为收取条件，以及监管账户的提取规则是否允许按工程进度拨付。
值得关注
- 《房地产经营法》草案在国会下一次全体会议中的定稿文本，是否纳入提前收取定金的条款。
- 监管账户的具体操作规则，包括资金提取条件与工程进度挂钩方式。
- VIC及其他房企在2026年四季度及2027年初的预售公告与定金收取安排。
- 越南国家银行对监管账户存款的统计与信贷政策联动。
- 国会是否同步收紧对子公司代收定金与“协议文本”规避行为的处罚机制。