VHM单季举债逾5万亿越南盾，地产板块总债务创15个季度新高
Aveluro 本篇分析覆盖 VHM（Vinhomes），交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 行业情绪，情绪为 mixed，市场影响评分为 4.0/10。来源为 CafeF - Bất động sản。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
S&I Ratings汇总数据显示，2026年二季度越南31家上市房地产企业总借款达360.24万亿越南盾，环比增长20.3%，为近15个季度最高。Vinhomes（VHM，胡志明交易所HOSE上市）单季新增借款超过5万亿越南盾，约占全行业增量的82%，成为本轮杠杆扩张的核心推动者。
关键事实
- 2026年二季度上市房企总借款360.24万亿越南盾，环比增加60.897万亿越南盾，增幅20.3%。
- 行业借款/所有者权益比率由一季度末的0.61倍升至0.72倍，为15个季度以来最高。
- 长期借款占总债务比重由63.1%升至67.3%，S&I Ratings认为资金主要用于项目开发而非短期周转。
- VHM单季新增借款超过5万亿越南盾，约占行业增量的82%；Novaland（NVL）新增超过4,000亿越南盾。
- 31家样本房企二季度合计营收137.271万亿越南盾，同比增长150.2%；税后利润57.669万亿越南盾，同比增长349.6%。
- 86%的营收和90%的利润集中于VHM；剔除VHM后，其余30家房企营收同比微降3.7%。
- 2026年上半年房地产企业债券发行128.2万亿越南盾，占全市场发行总额275.4万亿越南盾的46.5%；二季度地产债发行102.4万亿越南盾，同比增长228%。
- 二季度地产债平均发行利率约11.4%，最高达12.5%；2027年地产债到期规模156.521万亿越南盾，较2026年增加16%。
事件详情
据S&I Ratings公布的数据，2026年二季度越南上市房地产企业借款规模继续扩张。S&I Ratings在报告中指出，Vinhomes（VHM）单季新增借款超过5万亿越南盾，相当于全行业增量的约82%；Novaland（NVL）同期新增借款超过4,000亿越南盾。长期借款占比升至67.3%，显示资金投向以项目开发为主，而非应对短期流动性压力。
同一份报告显示，行业盈利表现同样由VHM主导。31家样本房企二季度税后利润57.669万亿越南盾，同比增长349.6%，但其中90%来自VHM；剔除VHM后，其余30家房企营收同比微降3.7%，利润增长主要依赖非经常性财务收入。债券市场方面，二季度房地产企业发行债券102.4万亿越南盾，同比增长228%，其中83.9%来自Vingroup、Masterise和Sun Group三家。
市场背景
VHM在HOSE上市，2026年9月13日收盘价72,000越南盾；NVL同日收盘价12,200越南盾。本轮债务扩张发生在信贷渠道受限、房企转向债券融资的背景下，二季度地产债平均发行利率约11.4%，融资成本明显高于往年。行业财务杠杆升至15个季度高位，而盈利与现金流高度集中于少数头部企业，中小房企的再融资压力与2027年到期高峰（156.521万亿越南盾，同比增16%）构成潜在风险点。
战略意义
对长期投资者而言，关键变化在于行业分化进一步固化：VHM凭借销售回款与融资能力持续加杠杆扩张项目储备，而多数中小房企营收停滞、利润依赖财务收入，信用资质差距拉大。地产债发行向Vingroup、Masterise、Sun Group集中，意味着债券市场定价将更依赖头部主体信用，而非行业整体复苏。若2027年到期高峰前销售回款未能同步改善，高杠杆中小房企的债务重组或展期风险将上升。
值得关注
- VHM后续季度借款增速是否延续，以及新增债务对应的项目开工与销售去化数据。
- 剔除VHM后其余30家房企的营收能否恢复正增长，或继续依赖财务收入。
- 2026年下半年地产债发行利率是否突破二季度12.5%的高点。
- 2027年156.521万亿越南盾到期债券的再融资安排与违约情况。
- S&I Ratings统计中28笔、合计28.558万亿越南盾的逾期债券是否进一步扩大。