SZC利润骤降40%：越南工业地产2026上半年行业承压与结构性分化

概述

越南工业地产市场在2026年第二季度出现复苏迹象，北部工业用地净吸纳量达217公顷，但2026上半年全行业营收同比下降20.2%、税后利润同比下降40%。SZC（Sonadezi Châu Đức，胡志明交易所HOSE上市）因收入确认方式变更导致利润大幅下滑，而IDC和VGC仍保持盈利增长，行业内部出现明显分化。

关键事实

• 据SSI Research数据，2026年第二季度越南北部工业用地净吸纳量约217公顷，高于第一季度的134公顷，为2024年第一季度（218公顷）以来最高季度水平。
• 南部净吸纳量从2026年第一季度的57公顷改善至第二季度的约67公顷，去年同期仅为10公顷。
• 据CBRE数据，北部工业用地租金约143美元/平方米/租赁周期，同比上涨2.9%；南部约185美元/平方米/租赁周期，同比上涨3.7%。
• 2026上半年行业营收同比下降20.2%，税后利润同比下降40%，主因是部分企业未确认大规模土地出售交易、贷款利息成本上升及收入确认方式变更。
• SZC和SNZ因将土地租赁收入从一次性确认改为分期均匀摊销，利润出现大幅下降；IDC和VGC则因土地租赁业务及建材需求改善仍实现利润增长。
• 据CBRE预测，新增工业用地供应约1,347公顷，其中北部664公顷、南部683公顷，预计2026年第四季度至2027年逐步入市。
• 截至2026年10月9日，IDC收盘价35,000越南盾（+0.57%），成交量471,400股；SZC于10月8日收盘17,150越南盾；VGC于10月8日收盘44,500越南盾。

事件详情

据SSI Research发布的行业报告，越南工业地产市场在经历2025年关税不确定性导致的停滞期后，于2026年第二季度呈现复苏态势。SSI Research指出，北部地区净吸纳量达217公顷，南部改善至67公顷，租金水平在南北两地均温和上涨。然而，全行业2026上半年财务表现仍承压，营收和利润分别同比下降20.2%和40%。

利润下滑的核心原因之一是会计处理方式的变化。SZC（Sonadezi Châu Đức）和SNZ将土地租赁收入的确认方式从一次性确认改为在租赁期内均匀摊销，这导致当期确认的收入显著减少。SSI Research同时指出，部分企业未能在上半年确认大规模土地出售交易，叠加贷款利息成本上升，进一步压缩了利润空间。与之形成对比的是，IDC和VGC凭借土地租赁活动和建材需求改善，仍实现了利润增长。

市场背景

SZC在HOSE上市，是巴地头顿省Sonadezi Châu Đức工业园区的开发运营商。其股价在2026年10月8日报17,150越南盾，处于近年来的低位区间。IDC（Idico）和VGC（Viglacera）同样在HOSE上市，前者10月9日收盘35,000越南盾，后者10月8日收盘44,500越南盾。工业地产板块整体受到2025年关税不确定性压制，2026年二季度吸纳量回升为板块提供了一定支撑，但收入确认方式变更和利息成本上升使部分企业的财务报表与经营基本面出现背离。

战略意义

SZC利润下滑的核心驱动因素是会计政策变更而非租赁需求恶化，这意味着其现金流和长期租赁合约价值并未受到同等程度的冲击。对于长期投资者而言，区分会计口径调整与真实经营恶化是关键。与此同时，IDC和VGC的持续增长表明，在北部FDI流入和建材需求改善的背景下，具备多元化收入来源和更成熟租赁组合的企业更具韧性。新增供应集中在北宁、太原、海防、兴安以及南部同奈、平阳、隆安等省份，拥有这些区域土地储备的企业将在2027年供应周期中占据先机，但利息成本上升和关税风险仍是利润率的主要压力来源。

值得关注

• SZC后续季度财报中收入确认方式变更的影响是否逐步消退，租赁收入是否恢复增长。
• IDC和VGC的利润增长能否在2026下半年延续，尤其是在新增供应入市后租金是否维持稳定。
• 2026年第四季度及2027年新增工业用地供应（北部664公顷、南部683公顷）的实际入市节奏和吸纳情况。
• 越南央行利率政策走向及企业贷款利息成本变化，对工业地产企业利润率的影响。
• 美国及主要贸易伙伴对越南的关税政策调整，是否再次影响FDI企业的租赁决策。