越南房地产现流动性骤降与价格高企悖论，KDH等开发商承压
Aveluro 本篇分析覆盖 KDH，交易所为 HOSE，所属行业为 房地产。事件类型为 行业情绪，情绪为 negative，市场影响评分为 4.0/10。该新闻被归类为负面催化因素，Aveluro 将其作为风险信号纳入本股票的新闻覆盖。来源为 CafeF - Bất động sản。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
2026年7月，越南房地产市场出现明显悖论：市场流动性大幅下降，但新房价格仍维持在历史高位。DKRA Consulting的数据显示，胡志明市公寓和低层住宅的吸收率均显著下滑，而河内新房价格仍持续上涨。这一现象对包括Nha Khang Dien（KDH）在内的开发商构成双重压力，也反映出市场正进入深度调整期。
关键事实
- 2026年7月，胡志明市公寓市场新增供应约10,500套，但仅售出约1,650套，吸收率仅16%，环比下降67%。
- 同期，胡志明市低层住宅（排屋、别墅）新增供应约7,750套，但仅成交137套，吸收率约2%，环比下降70%。
- 据Batdongsan数据，7月全国房地产挂牌量环比下降9%，购房者关注度下降8%；胡志明市挂牌量下降11%，关注度下降9%。
- 胡志明市新房价格仍处高位，DKRA数据显示，7月新开盘公寓价格在80-100百万越南盾/平方米之间。
- 河内新房价格持续攀升，Savills Vietnam数据显示，2026年第二季度一级市场均价约116百万越南盾/平方米，环比上涨16%，同比上涨27%。
- 据CBRE，河内新房均价约95百万越南盾/平方米，而Cushman & Wakefield统计为近123百万越南盾/平方米，差异源于统计方法和供应结构。
- 越南建设部记录河内公寓均价约123百万越南盾/平方米，高端产品占新增供应超72%。
事件详情
根据DKRA Consulting发布的7月市场报告，胡志明市公寓和低层住宅的销售表现均大幅下滑，而价格并未随之调整。与此同时，河内市场也呈现类似特征，一级市场价格持续上涨，但二级市场开始出现低于峰值时期的交易。
DKRA Consulting的报告指出，开发商正面临“双重压力”：一方面购房需求减弱，另一方面土地、资金和开发成本仍处高位。因此，许多企业并未直接降价，而是通过增加金融优惠来刺激需求，以维持价格水平。DXS-FERI的数据显示，2026年上半年多家企业已调整销售策略，但具体细节未披露。
市场背景
KDH在胡志明交易所（HOSE）上市，近期股价报17,000越南盾，微涨0.29%，但成交量仅729,400股，显示市场交投清淡。整个房地产板块在2026年持续承压，因流动性下降和价格高企的悖论令投资者担忧。越南央行维持紧缩货币政策，加上信贷增长放缓，进一步抑制了购房能力。与此同时，高端项目占比过高，导致供应结构与实际需求错配，加剧了市场调整压力。
战略意义
对于长期投资者而言，当前市场分化意味着开发商之间的竞争力将出现显著差异。KDH作为专注于中端住宅的开发商，其项目定价相对合理，可能比高端项目更具抗跌性。然而，在整体流动性萎缩的环境下，KDH的销售去化速度可能放缓，影响现金流。但若KDH能维持财务稳健，并利用土地储备在行业整合期获取低成本项目，则有望在市场复苏时占据优势。投资者应关注其项目开盘去化率及负债水平，以评估其应对周期低谷的能力。
值得关注
- 后续月份（2026年8-9月）胡志明市及河内市场的整体吸收率是否继续下滑，或出现企稳迹象。
- KDH及其他开发商是否调整定价策略或推出更多促销措施，以应对销售放缓。
- 越南央行是否调整信贷政策，影响购房者融资能力。
- 二级市场交易价格与一级市场价差是否扩大，反映真实需求状况。
- KDH即将开发的大型项目（总投资近16,400亿越南盾）的进展及预售情况。