BSC研报：80百万越南盾/平米房价与10.5%利率仍在刚需承受范围，看好DXG等地产股2026-2027盈利增长

概述

BSC证券（Chứng khoán BSC）发布房地产行业更新报告，分析当前房价和利率水平下刚需购房者的支付能力，并预测行业盈利前景。报告覆盖DXG、PDR、NLG、TCH、KDH、VHM等主要地产股，认为尽管近期股价大幅回调，但行业基本面改善将支撑2026-2027年利润增长。

关键事实

• BSC假设房价约80百万越南盾/平米，房贷利率10-10.5%，贷款期限25年，家庭月收入最低50百万越南盾。
• BSC认为月供占收入30-40%为安全水平，50%为可接受上限，当前条件仍在刚需承受范围内。
• 2025年胡志明市1645工作组召开56次会议，为250个项目解决产权证问题，其中218个项目（超13万套住房）已获进展。
• 剩余32个项目（14,673套房产）被要求每季度至少解决30%的产权证申请。
• BSC预测2026年全行业净利润（不含少数股东权益）达46,339亿越南盾，同比增长2.3%；2027年达55,951亿越南盾，同比增长20.7%。
• 剔除VHM后，2026年净利润为2,817亿越南盾（+12.8%），2027年为6,590亿越南盾（+133%）。
• 主要地产股自2025年10月高点回调幅度：DXG -39.3%，PDR -38.6%，NLG -34.6%，TCH -32.2%，KDH -30.5%。
• 当前行业P/B中位数为1.3倍，低于历史均值。

事件详情

BSC证券在最新行业更新中，通过构建购房支付能力模型，评估了当前房价和利率水平对刚需家庭的影响。报告假设平均房价80百万越南盾/平米、房贷利率10-10.5%、贷款期限25年，并设定家庭月收入至少50百万越南盾（无法享受社会保障住房的门槛）。BSC指出，月供占收入30-40%为安全区间，50%为上限，当前条件仍可满足刚需购房者。

报告还引用了胡志明市人民委员会的数据，显示2025年1645工作组通过56次会议推进了250个项目的产权证发放，其中218个项目已解决障碍。BSC认为，法务瓶颈已不再是市场核心问题，随着法律框架完善和集中交易平台数据收集，项目法务进程将加速。尽管2025年四季度至2026年一季度购房者情绪偏负面，但住宅交易量仍同比增长35%，环比增长11%。

市场背景

BSC报告发布之际，越南房地产板块正经历深度回调。DXG（胡志明交易所HOSE）股价自2025年10月高点下跌39.3%，PDR（HOSE）下跌38.6%，NLG（HOSE）下跌34.6%，TCH（HOSE）下跌32.2%，KDH（HOSE）下跌30.5%。行业整体P/B中位数降至1.3倍，处于历史低位。然而，BSC认为新盘销售复苏（2025-2026年）将驱动2027-2028年利润增长，且企业通过并购进行的“市场洗牌”趋势持续。

战略意义

对于长期投资者而言，BSC的分析提供了两个关键视角：一是刚需购买力依然存在，支撑房价和销售量的底部；二是法务改善和库存去化将逐步释放企业利润。报告特别指出，剔除VHM后，中小型地产商2027年净利润增速可达133%，显示行业增长弹性。当前股价大幅回调后，估值已反映悲观预期，若销售数据持续向好，可能迎来估值修复。投资者应关注各公司项目进度和法务解决情况，以验证BSC的乐观预测。

值得关注

• 2026年二季度及下半年新盘开盘量和销售率，是否如BSC预期持续复苏。
• 胡志明市剩余32个项目的产权证解决进度，能否达到每季度30%的目标。
• 房贷利率走势，若利率上升超过10.5%可能影响刚需支付能力。
• DXG、PDR等公司2026年一季度财报，验证利润增长趋势。
• 行业P/B估值能否从1.3倍回升至历史均值以上。