越南高端公寓供应过剩风险加剧，VIC等房企承压

概述

越南建设部及多家研究机构警告，高端公寓市场正面临供应过剩风险。库存攀升、价格高企与谨慎的购买力形成对比，对Vingroup（VIC）等主要房地产开发商构成压力。该趋势可能影响相关上市公司的销售业绩与资金周转。

关键事实

• 2026年第一季度，越南全国房地产库存约29,860套，其中公寓库存10,496套，占比35%。
• 同期全国公寓及独栋住宅交易量为30,857笔，土地交易108,998笔，显示公寓去化速度放缓。
• 河内公寓均价已达约1.28亿越南盾/平方米，高端项目价格更高。
• 河内Cao Xà Lá综合体高端公寓传闻售价达2.2-2.8亿越南盾/平方米，一房户型总价9-10亿越南盾。
• 西湖郡The Reflection West Lake项目售价约1.5-2.5亿越南盾/平方米，总价6-13.5亿越南盾。
• 过去10年，河内公寓总供应量增长2.9倍，平均一手价格飙升288%，年复合增长率11%。
• 2026年第一季度，A级及豪华公寓占新增供应的近95%，供应结构高度集中。

事件详情

越南建设部在最新报告中指出，房地产市场面临地缘政治波动、通胀、汇率、建筑成本上升及高利率等多重挑战。尽管一季度有30,857笔公寓交易，但库存仍高达29,860套，显示供需失衡。

Cushman & Wakefield越南公司数据显示，过去十年河内公寓供应量增长2.9倍，价格年复合增长率达11%。BHS R&D报告称，2026年一季度新增供应中近95%为A级及豪华公寓。Dat Xanh Services（DXS-FERI）专家认为，供应快速增加给开发商流动性带来压力，尤其是购买力依然谨慎。

市场背景

Vingroup（VIC）作为越南最大的房地产开发商，在胡志明交易所（HOSE）上市，其高端项目占比较大。近期VIC股价收于177,000越南盾，上涨6.95%，成交量635万股。然而，高端公寓供应过剩风险可能影响其未来销售。整体房地产板块近期受政策利好推动有所反弹，但供应结构问题可能成为隐忧。

战略意义

对长期投资者而言，高端公寓供应过剩意味着开发商可能面临去化周期延长、价格竞争加剧及资金占用增加。VIC等企业需调整产品结构，增加中端及 affordable housing 供应，或加快海外扩张以分散风险。此外，高利率环境进一步压缩利润空间，现金流管理能力将成为关键。

值得关注

• 2026年第二季度及下半年高端公寓新开盘项目数量及去化率。
• 越南央行是否会调整房地产信贷政策以缓解供应压力。
• VIC等开发商是否调整定价策略或推出促销措施。
• 政府是否出台针对高端市场的调控措施，如提高第二套房税率。
• 外国投资者对越南高端公寓的需求变化，尤其是来自中国、韩国等市场的资金流入。