VEF等九家越南房企2026年前9月利润骤降35%-99%，VEF重挫94%
Aveluro 本篇分析覆盖 VEF，交易所为 UPCOM，所属行业为 房地产。事件类型为 业绩低于预期，情绪为 negative，市场影响评分为 9.8/10。该新闻被归类为负面催化因素，Aveluro 将其作为风险信号纳入本股票的新闻覆盖。来源为 CafeF - Doanh nghiệp。
关键事实
提示: 不构成投资建议。 · Aveluro 如何计算: Aveluro 结合提取的事件事实、来源可信度、股票背景和市场数据。评分是确定性研究信号，并非投资建议。
概述
据2026年第三季度财报汇总，VEF（VEFAC）、NLG、DXG、DXS、BCM、SNZ、SZC、HDC、TDH等九家越南房地产企业前9月税前利润同比降幅达35%-99%。其中VEF降94%至1,085亿越南盾，主要受2025年高基数影响，但第三季度单季利润已现回升。
关键事实
- VEF（VEFAC）前9月税前利润1,085亿越南盾，同比降94%（减少18,210亿越南盾）；第三季度单季税前利润405亿越南盾，同比增89%。
- HDC前9月营收459亿越南盾，同比增63%，但税前利润207亿越南盾，同比降73%。
- TDH税前利润约1亿越南盾，同比降99%，降幅最大；2025年同期含与胡志明市税务局诉讼相关的一次性收入。
- NLG税前利润310亿越南盾，同比降50%；房地产销售收入1,738亿越南盾，同比降54%。
- DXG和DXS营收分别增4%和14%，但税前利润分别降49%和53%，至315亿和271亿越南盾。
- BCM税前利润796亿越南盾，同比降68%（减少1,666亿越南盾），净营收2,591亿越南盾，同比降53.5%。
- SNZ税前利润1,307亿越南盾，同比降35%；SZC税前利润70亿越南盾，同比降77%，因自2026年起工业用地租赁收入按时间分摊确认。
事件详情
VEFAC（VEF）2025年因转让河内东英Vinhomes Global Gate项目部分地块录得大额一次性利润，形成极高比较基数，导致2026年前9月税前利润同比降94%至1,085亿越南盾。不过第三季度单季税前利润405亿越南盾，同比增89%，显示主营业务有所恢复。
NLG利润下滑与交付放缓直接相关，前9月房地产销售收入降54%至1,738亿越南盾。SZC则因自2026年初起将工业用地租赁收入由一次性确认改为按时间分摊，前9月工业地产收入降86%至82亿越南盾，但现金流已实际收回。上述数据来自各公司第三季度财报及Vietcap对SZC的说明。
市场背景
VEF在UPCOM挂牌，2026年11月1日收盘价77,000越南盾；NLG、HDC、TDH分别在胡志明交易所HOSE上市，收盘价分别为22,000、11,250、2,630越南盾。房地产板块整体承压，工业地产子板块受BCM、SZC收入确认节奏影响明显，与越南市场2026年住宅交付周期拉长的趋势一致。
战略意义
利润普降的核心在于2025年一次性收益集中释放后的基数效应，而非全部源于经营恶化。VEF、HDC、TDH的降幅中一次性因素占比较高，需关注其经常性利润恢复情况；NLG、DXG、DXS的降幅更直接反映交付和销售节奏，是判断行业复苏时点的关键指标。SZC的会计政策变更虽压低报表利润，但现金回收未受影响，对长期估值影响有限。
值得关注
- VEF第四季度是否延续第三季度单季利润回升趋势，以及Vinhomes Global Gate项目后续结转节奏。
- NLG、DXG、DXS第四季度交付计划及2027年预售收入确认时点。
- SZC工业用地租赁现金回收与收入分摊差额的后续变化。
- BCM、SNZ工业地产招商进度及净营收能否企稳。
- 越南房地产政策及信贷环境对购房需求和开发商交付能力的影响。