VEF利润骤降94%：越南房地产9个月财报集体承压

概述

据2026年第三季度财报汇总，越南房地产板块多家上市公司前9个月税前利润同比下滑35%至99%，其中VEFAC（VEF）降幅达94%，Hodeco（HDC）、Nam Long（NLG）、Becamex IDC（BCM）、Sonadezi Chau Duc（SZC）等均在列。该轮下滑主要源于2025年高基数与项目交付放缓，对在HOSE、HNX及UPCOM上市的房企估值构成短期压力。

关键事实

• VEFAC（VEF，UPCOM）前9个月税前利润1.085万亿越南盾，同比减少18.210万亿越南盾，降幅94%；但第三季度单季税前利润405万亿越南盾，同比增长89%。
• Hodeco（HDC）前9个月营收同比增长63%至459万亿越南盾，税前利润仍下降73%至207万亿越南盾，2025年同期含Đại Dương Vũng Tàu项目股权转让收益。
• Thuduc House（TDH）税前利润降幅最大，达99%，仅约1万亿越南盾，2025年同期含与胡志明市税务机关诉讼相关的一次性收入。
• Nam Long（NLG）税前利润下降50%至310万亿越南盾，房地产销售收入下降54%至1.738万亿越南盾。
• Becamex IDC（BCM）税前利润下降68%至796万亿越南盾，净营收下降53.5%至2.591万亿越南盾；Sonadezi（SNZ）税前利润下降35%至1.307万亿越南盾。
• Sonadezi Chau Duc（SZC）税前利润下降77%至70万亿越南盾，工业园土地租赁收入下降86%至82万亿越南盾，但据Vietcap估算该业务现金流入增长59%至626万亿越南盾。
• 其他房企：SGR降60%、DTD与CSC各降75%、TDC降80%、SGT降81%、NDN降88%、D2D降95%，LDG录得亏损。

事件详情

根据2026年第三季度财务报表汇总数据，越南房地产企业前9个月税前利润普遍大幅回落。VEFAC（CTCP Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam）利润下滑主要因2025年同期确认了转让Vinhomes Global Gate项目（位于河内东英）部分权益的大额收益，形成极高比较基数；剔除该因素后，第三季度单季利润同比增长89%，显示主营业务有所修复。

Hodeco（CTCP Phát triển Nhà Bà Rịa – Vũng Tàu）与Thuduc House（CTCP Phát triển Nhà Thủ Đức）同样受2025年一次性收益影响，前者来自Đại Dương Vũng Tàu项目股权转让，后者来自与胡志明市税务机关诉讼相关的收入。Nam Long（CTCP Đầu tư Nam Long）与DXG、DXS的利润下滑则更多与房地产交付活动放缓相关，尽管DXG和DXS营收分别增长4%和14%。工业地产方面，BCM与SZC受土地交付及收入确认方式变化影响明显，SZC自2026年起将工业园土地租赁收入按时间分摊，而非一次性确认。

市场背景

房地产板块是胡志明交易所（HOSE）权重较高的行业之一，VEF在UPCOM交易，HDC、NLG、TDH在HOSE上市，BCM、SNZ、SZC亦为HOSE成员。截至2026年11月1日，HDC收盘11,250越南盾，NLG收盘22,000越南盾，TDH收盘2,630越南盾，VEF收盘77,000越南盾。板块利润集体下修与越南房地产市场整体交付节奏偏慢、信贷环境审慎的背景一致，但各公司股价对业绩的反应存在分化，反映市场已部分计入高基数效应。

战略意义

对长期投资者而言，本轮利润下滑需区分两类情形：一是2025年一次性收益造成的高基数，如VEF、HDC、TDH，其经营现金流与项目储备未必同步恶化；二是收入确认节奏或交付周期变化带来的真实放缓，如NLG、BCM、SZC。SZC的会计处理变更虽压低报表利润，但现金流入增长59%，提示报表利润与现金回收之间存在时滞。工业地产板块的租赁需求与土地交付进度，仍是判断BCM、SNZ、SZC中期盈利恢复的关键变量。

值得关注

• 第四季度VEF、HDC、TDH是否确认新项目交付或资产处置收益，验证单季利润修复的持续性。
• NLG全年交付计划及2027年预售目标，判断营收下滑是阶段性还是趋势性。
• BCM、SZC、SNZ工业园土地租赁签约面积与现金回款数据，验证收入分摊法下的实际经营强度。
• 越南房地产信贷政策与房贷利率走势，影响购房需求及房企去化速度。
• LDG等亏损房企的债务重组与项目处置进展，评估板块尾部风险。