利率波动下越南房地产企业承压：Novaland (NVL) 面临融资与销售双重挑战

概述

近期越南利率持续高企并频繁波动，对房地产行业造成显著冲击。以Novaland (NVL) 为代表的房地产企业面临融资成本上升、项目贷款放款延迟以及购房者购买力下降等多重压力，迫使企业调整经营策略，推出灵活付款方案以应对市场变化。

关键事实

• Novaland (NVL) 代表在近期研讨会上指出，2026年初贷款利率上升导致企业财务成本增加，侵蚀利润。
• 部分项目自2025年签署信贷合同，原定2-3年放款期，但2026年银行仅放款10-20%，且信贷额度受限。
• 放款延迟直接影响施工进度、承包商付款及交房计划，企业需与各方重新谈判。
• 社会住房项目开发商Le Thanh公司表示，尽管145万亿越南盾社会住房信贷计划利率低至6.1%，但银行因资金成本高而拒绝放贷。
• 建筑材料价格同期上涨10-30%，而社会住房售价已锁定，开发商利润空间被压缩。
• 胡志明市2026年社会住房目标为28,000套，2027年30,000套，但资金短缺可能导致目标难以完成。
• 多家开发商推出分期付款、交房后付款、前几年利率支持或固定利率8-9%等政策，以吸引购房者。

事件详情

在近期一场行业研讨会上，Novaland (NVL) 代表表示，利率上升导致企业财务成本增加，直接侵蚀利润。更严峻的是，部分2025年已签署信贷合同的项目，原计划在2-3年内完成放款，但进入2026年后银行仅放款10-20%，且信贷额度未能及时安排。由于销售和交房计划早已确定，信贷收紧必然影响施工进度和承包商付款，企业被迫与各方重新协商，调整交房计划。

Le Thanh公司董事Le Huu Nghia也指出，社会住房项目虽可享受145万亿越南盾优惠信贷计划，利率仅6.1%，但银行以存款成本高为由拒绝放贷。当他提议按商业项目利率贷款时，银行又担心监管追责而拒绝。此外，建筑材料价格上涨10-30%，而社会住房售价已锁定，开发商面临成本压力。

市场背景

Novaland (NVL) 股票在胡志明交易所（HOSE）上市，近期股价报18,000越南盾，上涨2.63%，成交量约3592万股。尽管股价小幅反弹，但房地产板块整体仍受利率政策及信贷紧缩影响。越南央行维持紧缩货币政策以抑制通胀，导致房地产企业融资环境恶化，行业销售和项目进度普遍放缓。

战略意义

利率高企对房地产企业的长期影响在于：一方面，融资成本上升压缩利润，迫使企业优化资本结构、寻求多元化融资渠道；另一方面，购房者购买力下降促使企业创新销售策略，如灵活付款、利率补贴等，以维持现金流。对于Novaland (NVL) 而言，能否有效管理债务、加快项目去化并获取新融资，将决定其能否度过行业低谷。社会住房领域则需政策进一步支持，以平衡银行利益与开发商需求。

值得关注

• 越南央行后续利率政策走向，是否会有降息或定向宽松措施。
• Novaland (NVL) 2026年半年报中财务费用及项目放款进度数据。
• 社会住房145万亿越南盾信贷计划的实际放款情况，以及是否有政策调整。
• 房地产行业整体销售数据，尤其是采用灵活付款方案后的去化率变化。
• 建筑材料价格走势及对开发商成本的影响。