KBC第三季度净利润9370亿越南盾创近四年新高，工业园业务驱动增长

概述

京北都市发展（KBC）公布第三季度税后净利润超过9370亿越南盾，为2023年一季度以来最高单季利润，同比增长约两倍。工业园租赁业务增长以及去年同期资产处置亏损的高基数效应是主要推动因素。但前九个月累计净利润同比下降逾23%，显示全年业绩仍面临压力。

关键事实

• 第三季度营收达31870亿越南盾，为去年同期的2.4倍；税后净利润9370亿越南盾，同比增长约两倍。
• 前九个月累计营收51120亿越南盾，同比仅增4.2%；累计税后净利润近12000亿越南盾，同比下降逾23%。
• 前九个月土地及基础设施租赁收入为32930亿越南盾，占总营收65%，但同比下降10%。
• 房地产转让收入达12140亿越南盾，同比增长75%，占总营收23.7%。
• 截至9月30日，总资产达766730亿越南盾，在越南上市房地产公司中排名第三；存货354150亿越南盾，占总资产近半。
• 总金融借款为338250亿越南盾。
• 公司拥有9230公顷工业园土地，占全国市场份额6.32%。

事件详情

据京北都市发展（Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc，股票代码KBC）发布的第三季度财务报表，公司第三季度录得营收31870亿越南盾，是去年同期的2.4倍。扣除各项费用后，税后净利润为9370亿越南盾，为2023年一季度以来最高水平，且为去年同期的三倍。公司管理层在解释中表示，本季度利润增长主要得益于工业园经营活动的增长。此外，本季度公司未录得处置房地产的亏损，而去年同期曾发生此类亏损。

前九个月累计，KBC营收为51120亿越南盾，同比仅增4.2%。据报表附注，土地及基础设施租赁收入占比最大，达65%，约32930亿越南盾，但较去年同期下降10%。房地产转让收入为12140亿越南盾，同比增长75%，占比23.7%。然而，扣除费用后，前九个月累计税后净利润近12000亿越南盾，同比下降逾23%，主要原因是各项成本费用同比增幅超过营收增速。

市场背景

KBC在胡志明交易所（HOSE）上市，10月12日收盘价为25400越南盾。作为越南工业地产板块的代表性企业之一，KBC拥有9230公顷工业园土地，占全国市场份额6.32%。公司由邓成心（Đặng Thành Tâm）于2002年创立，业务涵盖工业园基础设施开发、工业用地租赁、现成厂房及城市房地产，并在海防、北宁、河内等地推进社会住房项目。越南工业地产板块近期受益于外商直接投资流入及制造业扩张趋势，但企业间竞争加剧，土地租赁价格和入驻率出现分化。

战略意义

KBC第三季度利润的强劲反弹部分源于去年同期资产处置亏损的高基数效应，这一因素在第四季度将不再存在，因此全年利润能否扭转前九个月的下滑趋势，取决于第四季度工业园租赁和房地产转让的交付进度。公司存货高达354150亿越南盾，占总资产近半，意味着未来收入确认潜力较大，但也带来资金占用和财务成本压力。338250亿越南盾的金融借款规模在利率环境变动下对利润形成敏感影响。长期投资者需关注公司工业园土地储备的变现节奏以及社会住房项目的政策支持力度，这两者将决定KBC能否在竞争激烈的工业地产市场中维持份额。

值得关注

• 第四季度财报中工业园土地租赁收入和房地产转让收入的具体确认金额，判断全年利润能否收窄降幅。
• 公司存货周转速度及新增工业园入驻率数据，评估资产变现效率。
• 越南外商直接投资（FDI）流入趋势及北部重点工业省份的土地租赁价格走势。
• 社会住房相关政策变化对KBC海防、北宁、河内项目推进的影响。
• 公司金融借款的利率结构和到期分布，评估财务成本对利润的潜在压力。