TTC Land（SCR）2026年三季度净利润翻倍至39亿越南盾，营收同比下降43.2%

概述

TTC Land（股票代码SCR，胡志明交易所HOSE上市）公布2026年三季度合并财务报表，净营收约2450亿越南盾，同比下降43.2%，但税后净利润增至39亿越南盾，较去年同期的18.2亿越南盾增长逾一倍。业绩改善主要来自岘港TTC Plaza综合体AEON Mall的租赁运营及应收账款回收，反映公司从住宅销售向商业物业收租模式的资产结构迁移。

关键事实

• 2026年三季度净营收近2450亿越南盾，同比下降43.2%，但环比二季度（1882.7亿越南盾）增长30.1%，环比一季度（1503.6亿越南盾）增长62.9%，为年初以来最高单季营收。
• 税后净利润39亿越南盾，为去年同期18.2亿越南盾的2.1倍；归属于母公司股东的税后利润近49.6亿越南盾，为去年同期的近4倍。
• 租赁服务收入近1000亿越南盾，环比增长43.4%，核心驱动为2026年7月初开业的岘港TTC Plaza AEON Mall购物中心。
• 销售成本升至1901亿越南盾，毛利率由去年同期的56.8%降至22.4%，毛利润降至549亿越南盾，同比下降77.6%。
• 管理费用从去年同期的近1596亿越南盾降至187亿越南盾，降幅88.3%，公司归因于运营成本管控与债务回收推进。
• 财务费用937亿越南盾，同比增长29%，其中利息费用近860亿越南盾，同比增长逾21%；财务活动收入近749亿越南盾，同比增长78.1%。
• 截至三季度末，存货减少近20000亿越南盾，投资性房地产增至逾35520亿越南盾；前九个月累计净营收5814亿越南盾，同比下降38.8%。

事件详情

据TTC Land（西贡商信房地产股份公司）发布的合并财务报表，2026年三季度公司净营收近2450亿越南盾，同比下降43.2%，但税后净利润达39亿越南盾，较2025年同期的18.2亿越南盾增长逾一倍。公司在报告中指出，三季度营收的主要来源为商业办公物业租赁服务，岘港TTC Plaza综合体内的AEON Mall购物中心于2026年7月初正式开业，推动当季租赁服务收入升至近1000亿越南盾，环比增长43.4%。

利润端的变化更多来自费用结构而非收入扩张。三季度销售成本升至1901亿越南盾，毛利率从去年同期的56.8%压缩至22.4%；但管理费用从近1596亿越南盾骤降至187亿越南盾，降幅88.3%，公司将其归因于运营成本严格控制与应收账款回收力度加大。此外，对联营企业信义亚洲投资股份公司（Đảo Kim Quy项目开发商）的投资录得13.3亿越南盾利润，而去年同期联营企业亏损逾340亿越南盾。上述数据均来自公司合并财务报表公告。

市场背景

SCR在胡志明交易所（HOSE）上市，2026年11月2日收盘价报3820越南盾。越南房地产板块近两年整体处于住宅销售放缓、融资成本高企的调整期，多数中小型开发商营收承压，转向商业物业收租与资产处置以维持现金流。SCR三季度营收同比大幅下滑与行业住宅交付节奏放缓一致，但租赁收入占比提升至前九个月净营收的约41%（租赁收入近2375亿越南盾，毛利率51.17%），使其收入结构与纯住宅开发商形成差异。

战略意义

本次业绩的核心信息不是利润翻倍的绝对规模，而是资产结构的迁移：存货减少近20000亿越南盾、投资性房地产增至逾35520亿越南盾，意味着SCR正将资产负债表从待售住宅项目转向可产生经常性现金流的商业物业。AEON Mall的入驻为岘港TTC Plaza提供了锚定租户与稳定租金，这类收入的可见性高于住宅预售收入，有助于平滑交付周期波动。但需注意，三季度利润改善在很大程度上依赖管理费用压缩88.3%与联营企业扭亏，二者均非可持续的经常性驱动；利息费用近860亿越南盾仍高于当季毛利润549亿越南盾，财务杠杆对盈利的侵蚀尚未解除。对长期投资者而言，SCR的估值逻辑将取决于租赁收入能否持续覆盖财务成本，而非单季利润的同比倍数。

值得关注

• 四季度及2027年租赁服务收入能否维持在每季1000亿越南盾以上，验证AEON Mall入驻后的租金爬坡曲线。
• 投资性房地产增至逾35520亿越南盾后的估值方法、出租率与租金水平披露，以及是否产生公允价值变动损益。
• 利息费用走势与债务回收进度，特别是管理费用能否在低基数上保持，或已无进一步压缩空间。
• 前九个月净营收同比下降38.8%的背景下，住宅销售业务何时恢复交付确认收入。
• 联营企业信义亚洲投资股份公司（Đảo Kim Quy项目）后续盈利的可持续性，及其对SCR投资收益的贡献波动。