HDC批准转让头顿HODECO Seavillage项目，交易额1.05万亿越南盾

概述

巴地头顿住房发展股份公司（HODECO，股票代码HDC，胡志明交易所HOSE上市）于9月22日公告，董事会已通过原则性决议，转让位于头顿市3/2路东侧住宅区（HODECO Seavillage）项目的全部权益，交易总价值1.05万亿越南盾。此次出售发生在公司经营现金流持续为负、财务费用大幅上升的背景下，是观察其资金链状况的重要窗口。

关键事实

• 董事会通过转让HODECO Seavillage项目全部权益的原则性决议，交易总价值1.05万亿越南盾，约合4200万美元。
• 项目位于头顿市Rạch Dừa坊3/2路，面积2.58公顷，包含132套商业公寓、795套酒店式公寓（condotel）及39套联排住宅。
• 项目自2011年启动，初始规模约4.74公顷，2020年获批准调整1/500详细规划后缩减至2.58公顷。
• 2026年上半年合并营收超3430亿越南盾，同比增长逾91%；税后利润近1020亿越南盾，同比增长近42%。
• 同期财务费用近840亿越南盾，为去年同期的2.5倍；管理费用近410亿越南盾，为去年同期的1.8倍。
• 2026年上半年经营活动现金流净额为负4110亿越南盾，去年同期为正240亿越南盾；2024年和2025年该指标分别为约负1330亿和负1.017万亿越南盾。
• 2025年公司成功发行近1万亿越南盾债券（含私募债券与可转换债券），并发行股票以增加所有者权益。

事件详情

据公司9月22日发布的公告，HODECO董事会通过了转让Khu nhà ở phía Đông đường 3/2（即HODECO Seavillage）项目的原则性决议，并授权董事会主席及总经理办理相关手续。公告未披露交易对手方身份、付款安排及预计完成时间。

此次出售并非公司近期唯一的资产处置动作。2025年7月，HODECO曾公告退出对Công ty CP Đầu tư Xây dựng giải trí Đại Dương Vũng Tàu的全部47.27%出资，该公司持有头顿Chí Linh - Cửa Lấp区域规模19.5公顷、预计总投资4.3万亿越南盾的大洋旅游区项目。2025年审计财报显示，来自其他单位投资出资回收的现金流激增至近9390亿越南盾。

市场背景

HDC在胡志明交易所（HOSE）上市，9月23日收盘报11,750越南盾。公司属于房地产板块，业务集中于巴地头顿省及周边区域。2026年上半年利润增长主要来自其他收入的跃升——该项从上年同期的15亿越南盾增至近1180亿越南盾，而非主营销售驱动，这一结构值得注意。在越南房地产市场整体仍处于法律手续消化期、信贷与债券融资成本上行的环境下，公司2025年大额发债与2026年连续处置资产，反映出以融资和变现维持运转的特征。

战略意义

从长期视角看，此次转让是公司从土地储备持有型模式向现金流优先模式倾斜的延续。公司在2026年7月致股东信中明确，管理层重心是优化经营现金流，手段包括推动销售、回收应收款和集中交付现有产品，同时为Sea Village 3/2办理法律手续。将该项目整体出售而非继续开发，意味着公司选择以放弃部分开发利润换取资金确定性，这与The Light City（一期）、Ngọc Tước 2别墅区、Ecotown Phú Mỹ（Eco Home CC1）及Biển Đá Vàng等在建项目的资金需求直接相关。对投资者而言，判断重点不在于单笔交易价格高低，而在于回笼资金能否扭转连续为负的经营现金流，以及剩余项目的去化速度能否支撑后续偿付。

值得关注

• 交易对手方身份、是否关联方，以及1.05万亿越南盾的付款节奏与到账时间表。
• 2026年第三季度及全年经营活动现金流能否由负转正，验证资金压力是否实质缓解。
• 近1万亿越南盾存量债券的到期结构与偿付安排，以及财务费用是否继续攀升。
• The Light City一期、Ngọc Tước 2、Ecotown Phú Mỹ等项目的销售与交付进度。
• Sea Village 3/2项目法律手续的后续处理，以及是否仍有其他资产处置计划。